空き家のリスク

当初は、ただ、住む人がいなくなってしまった空き家も、管理されずに放置され老朽化すると、 空き家の存在自体が街の景観を害し、近隣から行政に多くの苦情が寄せられることになります。放火や特殊詐欺などの犯罪の温床になることも問題点として指摘されています。空き家の老朽化がさらに進むと、倒壊などにより近隣に被害が及ぶことも考えられます。これらの責任を負担するのは、空き家オーナーです。
しかし、このような空き家のリスクを踏まえたとしても、家屋を取り壊して更地の状態にすると、固定資産税が跳ね上がるため、空き家のまま家屋を残しておきたいという現実的なニーズも存在します。また、空き家オーナーに経済的・時間的な余裕がなく、空き家をそのままにしてしまうという現実もあります。
そこで、家屋が老朽化する前に、あらかじめ、将来空き家になる可能性の高い物件について、空き家オーナーのみならず、その相続人も含め、何らかの対応を検討しておくことが、空き家対策の第一歩となります。

遺言書の作成

遺言書がなく相続手続が開始すると、遺産分割協議が必要なため空き家を相続する相続人がいない限り、その物件は、相続人共有で、空き家のまま放置されることになります。更地にしてしまうと、固定資産税が跳ね上がるといった問題がありますし、駐車場を設置するといったケースでも、初期費用の投資が必要になります。そのため、相続人共有の状態にしておくと結局手つかずのまま、空き家として放置される期間が長期に渡り、空き家のリスクが増大します。
空き家対策をめぐって相続人間で意見の対立が発生することも考えられますので、相続人の共有状態はできるだけ避けるようにしたいものです。今後は、空き家法に基づく勧告を受けると、更地のケースと同様、固定資産税が跳ね上がることになります。そのため、空き家の権利者を早めに決め、その対応を検討しておくことは今まで以上に重要になっています。
そこで、あらかじめ遺言書の作成を通じて、空き家を相続する人を決めておくということが、有効な空き家対策の一つになります。

家族信託契約書の作成

相続人が実家の空き家に関心がない理由は、相続人全員に持ち家があり、利用価値を感じていないところにあります。そこで、利用価値を感じてもらうためにも、あらかじめ家族信託契約書の作成を通じて、物件の処分や管理を一任しておくということも重要なことです。
将来、空き家になる可能性の高い物件を信託財産として家族信託契約書を作成することにより、相続人でもある受託者は信託目的に応じて、いつでも自由に、その物件を処分あるいは管理することができます。物件が老朽化する前、もっといえば空き家になる前の時点でも、物件の処分や管理をすることができますので、「究極の空き家対策」ともいえます。
相続人でもある受託者は、空き家になる可能性の高い物件を、空き家になる前から信託財産として管理していますので、空き家になった時点で、どのような対応をすればよいかということを検討する時間的な余裕があります。また物件が老朽化する前の時点で検討できますので、物件を利用したいというニーズも多くなります。
このような利活用としての利点のみならず、財産管理の面でも、家族信託契約書の作成は役立ちます。たとえば、施設入所により実家が空き家となる際に、施設への高額な支払いに備えて、実家を売却できるようにしておくために、家族信託契約書を作成しておくといったケースです。後見人がつくと、施設入所の費用負担のために実家を売却することが難しくなりますので、元気なうちに家族信託契約書を作成し実家を売却できるようにしておくことは、空き家対策であるとともに、財産の有効活用にもつながります。

ビジネスとしての利活用

持ち家を有し、住むつもりがない家族にとっては、ただの「空き家」でも、利用価値を感じる人は多くいます。カフェ、オフィス、保育園やグループホームとして利活用するなど、空き家の活用や運営をしたいと考えている人々は多くいます。
そのような人々にアプローチして、利活用をしてもらうためには、「空き家」が老朽化する前に早めに、対策を検討しておくことが大切です。現在の空き家オーナーの思いをまとめておく作業はもちろん、将来の空き家オーナーを早めに決めておくことが必要です。遺言書や家族信託契約書の作成を通じて、空き家の権利者を明確にしておくことにより、空き家の有効活用のための対策に早期に着手できます。「空き家」の管理も含めて早期に実施できれば、「空き家」の老朽化を予防することができます。

行政書士の役割

遺言書や家族信託契約書の作成により空き家の権利者を明確にしておくことのほか、空き家を利活用する人々の支援として法人設立や許認可の取得をするのみならず、空き家オーナーと空き家を活用したいという人々の両者を引き合わせることも行政書士の役割です。世田谷区では、「一般財団法人せたがやトラストまちづくり」が空き家等の地域貢献活用を目的として、空き家オーナーと空き家を利活用したい人々とのマッチングにも取り組んでおります。当事務所は、せたがやトラストまちづくり財団とも連携して、空き家対策に取り組んでおります。
空き家オーナーの方で空き家対策でお困りの方や空き家を利活用したいという方で空き家をお探しの方のご相談をお待ちしております。お気軽にお声かけください。
(報酬)
空き家対策の計画支援 
3万円